中达证券：上周重点城市新房成交面积环比回升，地产行业融资活动再获顶层支持

本文来自微信公众号“中达研究”，原标题《【中达研究|周报】单周销售环比回升，南昌下调首付比例》。

报告要点

【资料图】

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升13%，2023年累计成交面积同比下降2%。其中一线环比上升较多城市为上海、广州，环比上升19%、18%。一线城市累计成交面积同比上升10%，二、三线城市累计成交面积分别同比下降5%、3%。2023年累计交易量下降较多城市包括芜湖、莆田、宝鸡，分别下降39%、31%、32%。

截至8月18日，13个主要城市可售面积(库存)环比上升 0.1%;平均去化周期28.0个月，环比上升5%。东营和深圳去化周期环比上升较多，分别上升62%和14%，去化周期分别由上期的34.9个月和12.9个月变动至56.6月和14.6个月。

本周，15个主要城市二手房交易建面下降4%。其中环比上升较多城市为宝鸡、苏州，分别环比下降24%、21%。2023年累计成交面积同比上升38%。2023年累计同比下降较多城市为宝鸡，同比下降46%。

本周观点：

本周，重点城市新房成交面积环比回升。分线来看，芜湖、莆田等城市环比大幅上升，驱动三线城市成交面积环比上升较多，环比上升23%。从区域上看，北京、青岛、济南分别上升13%、30%、50%，共同带动环渤海区域成交面积环比增速较快，环比上升29%。二手房成交方面，重点城市成交面积环比增速转负，环比下降3%。其中，除宝鸡、苏州环比下降较多外，杭州、南京环比降幅亦分别扩大23pct、17pct。

库存方面，重点城市去化周期环比增速较上周放缓2pct。其中，四个一线城市环比增速均有所加快、东营去化周期环比大幅上升62%;但在苏州环比降幅收窄、莆田等地环比增速回落的带动下，重点城市去化周期环比增速放缓。

投资建议:

行业融资活动再获顶层支持，南昌等地下调首付比例。本周，证监会就化解房企债务危机、维持行业融资活动两方面进行了表态。一方面，在化解债务危机上，会议强调坚持“一企一策”化解大型房企债务违约风险，或推动房企制定更精细且具有针对性的风险解决方案、进一步降低大型企业的违约风险。另一方面，会议提及保持房企融资渠道稳定，同时企业端龙湖管理层在中期业绩会中亦表示正高度关注消费类基础设施REITs，在整体销售偏弱的背景下，行业融资活动活跃性的提升或有望为部分房企的流动性提供更多支撑。地方政策方面，周内，山西、成都、南昌等地政策力度加大(山西阳泉城区下调首套公积金贷款利率15个bp、成都推出成德眉资四市公积金同城化、南昌首套/二套首付比例最低降至20%/30%并推行二手房“带押过户”业务)，除此之外，目前地方上调公积金最高贷款额度较为积极，并且央行亦提及“继续落实首套房贷利率政策动态调整机制”，或对地方住房销售恢复具有一定的积极作用。维持行业“强于大市”评级。

风险提示：调控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，粤港湾控股、中国新城镇、中梁控股本周涨幅居前。绿景中国、深圳控股、越秀地产年初至今涨幅居前。

图 1：粤港湾控股、中国新城镇、中梁控股本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 2：绿景中国、深圳控股、越秀地产年初至今涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 3：碧桂园、合景泰富集团、万科企业本周换手率居前

数据来源：Wind，中达证券研究

1.2 物业管理行业表现

本周，银城生活服务、中奥到家、朗诗绿色生活本周涨幅居前。滨江服务、中海物业、祈福生活服务年初至今涨幅居前。

图 4：银城生活服务、中奥到家、朗诗绿色生活本周涨幅居前

数据来源：Wind，中达证券研究

图 5：滨江服务、中海物业、祈福生活服务年初至今涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

图 6：碧桂园服务、雅生活服务、合景悠活本周换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究

2. 主要城市成交表现

2.1 新房成交数据

表 1：主要城市交易量情况，本周新房成交环比回升

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/18

表 2：主要城市新房库存与去化周期情况，本周主要城市平均去化周期约28.0个月

数据来源：各地房管局，中达证券研究;

注：数据截至2023/8/18;平均环比及平均同比为各城市变动平均值

2.2 二手房成交及价格数据

表 3：主要城市二手房成交量情况，东莞本年至今涨幅较大

数据来源：各地房管局，中达证券研究;注：数据截至2023/8/18

图 7：二手房挂牌出售价格指数近期稳中有降